Ferienwohnungen auf den Kanaren: CNMC beanstandet doppelte Anmeldung

CNMC sieht unzulässige doppelte Verwaltungslast

Die Nationale Kommission für Märkte und Wettbewerb (CNMC) hat die Verwaltungsanforderungen für Ferienwohnungen auf den Kanarischen Inseln beanstandet. Im Bericht UM/045/26 VUT CANARIAS kommt die Behörde zu dem Ergebnis, dass eine zusätzliche Voranmeldung bei der jeweiligen Gemeinde als sogenannte klassifizierte Tätigkeit nicht neben der bereits bei der kanarischen Tourismusverwaltung abgegebenen Eigenerklärung verlangt werden sollte.

Nach Auffassung der CNMC betreffen beide Verfahren die Aufnahme derselben Tätigkeit. Die Kombination aus touristischer Eigenerklärung und kommunaler Voranmeldung stelle daher eine doppelte Verwaltungslast dar. Die Behörde sieht darin ein Hindernis im Sinne des spanischen Gesetzes 20/2013 über die Gewährleistung der Einheit des Marktes. Konkret verweist sie auf den dort verankerten Grundsatz, Verwaltungsbelastungen zu vereinfachen.

Der Bericht entstand nach einer Beschwerde des kanarischen Ferienvermietungsverbands ASCAV. Der Verband hatte geltend gemacht, dass Eigentümer für dieselbe wirtschaftliche Tätigkeit nicht zwei parallele Zugangsverfahren durchlaufen sollten. Die CNMC folgt dieser Argumentation hinsichtlich der zusätzlichen Voranmeldung.

Was die Stellungnahme rechtlich bedeutet

Die Bewertung der CNMC ist für die politische und verwaltungsrechtliche Debatte bedeutsam. Sie ist jedoch kein Gerichtsurteil und hebt bestehende Vorschriften nicht automatisch auf. Weder kommunale Anforderungen noch das kanarische Gesetz zur touristischen Nutzung von Wohnraum verlieren allein durch die Veröffentlichung des Berichts ihre Wirksamkeit.

Eigentümer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass eine verlangte kommunale Anmeldung ab sofort generell entfallen ist. Solange die einschlägigen Regeln nicht verbindlich geändert, aufgehoben oder gerichtlich für unanwendbar erklärt worden sind, bleibt die konkrete Rechtslage vor Ort maßgeblich. Entscheidend ist, welche Vorgaben die Gemeinde macht, in der sich die Ferienwohnung befindet.

Die CNMC nimmt mit ihrem Bericht eine wettbewerbs- und marktrechtliche Prüfung vor. Ihre Kernaussage lautet, dass die doppelte Anforderung nicht mit dem Gesetz über die Einheit des Marktes vereinbar sei. Ob und wie diese Einschätzung in Verwaltungspraxis, Gesetzgebung oder möglichen Gerichtsverfahren umgesetzt wird, ist damit noch nicht abschließend geklärt.

Übergangsfrist läuft bis Juli 2027

Zusätzliche Bedeutung erhält der Konflikt durch das kanarische Gesetz 6/2025 über die nachhaltige Regelung der touristischen Nutzung von Wohnraum. Dieses wurde durch das Gesetz 7/2026 geändert. Für bestimmte Eigentümer, die bislang keine klassifizierte Tätigkeit beantragt haben, ist danach eine Übergangsfrist vorgesehen. Sie endet am 31. Juli 2027.

Die Frist bedeutet nicht, dass sämtliche Ferienvermieter auf den Kanaren unabhängig von ihrer individuellen Situation bis zu diesem Datum automatisch rechtssicher weitervermieten können. Sie betrifft bestimmte Eigentümer und steht im Zusammenhang mit der Nachholung der kommunalen Voranmeldung. Ob ein konkretes Objekt unter die Übergangsregel fällt und welche Unterlagen verlangt werden, muss anhand des Einzelfalls und der örtlichen Verwaltungspraxis geprüft werden.

ASCAV kritisiert, dass Gemeinden Anträge unter Anwendung der neuen Regelung ablehnen könnten. Nach Darstellung des Verbands könne dies auch Ferienwohnungen treffen, die bereits zuvor touristisch genutzt worden seien. Dabei handelt es sich um die Position des Verbands; aus dem CNMC-Bericht folgt keine pauschale Garantie für den Fortbestand einzelner Vermietungen.

Regionalregierung kündigt Klarstellung per Dekret an

Die kanarische Regionalregierung hat eine politische Reaktion angekündigt. Präsident Fernando Clavijo erklärte nach Angaben von ASCAV in der Plenarsitzung des kanarischen Parlaments vom 22. Juli 2026, dass ab September an einem Gesetzesdekret gearbeitet werden solle. Dessen wesentliches Ziel sei eine Klarstellung der Anforderungen rund um die klassifizierte Tätigkeit.

Eine solche Ankündigung ist zunächst ein politisches Vorhaben. Welche Formulierungen ein Dekret enthalten, wann es beschlossen und in Kraft treten oder wie es das Verhältnis zwischen touristischer Eigenerklärung und kommunaler Voranmeldung genau regeln wird, ist auf Grundlage der vorliegenden Informationen offen. Erst ein verabschiedeter und veröffentlichter Rechtstext schafft eine verbindliche neue Grundlage.

Die CNMC spricht sich mit ihrem Bericht für eine Beseitigung der aus ihrer Sicht doppelten Belastung aus. Die Regionalregierung steht damit unter zusätzlichem Druck, die Vorschriften eindeutig zu ordnen. Bis zu einer wirksamen Änderung bleibt jedoch eine Phase der Rechtsunsicherheit, in der die Einschätzung der Wettbewerbsbehörde und die weiterhin angewandten Anforderungen auseinanderfallen können.

Folgen für deutschsprachige Eigentümer

Für deutschsprachige Residenten und ausländische Eigentümer einer Ferienimmobilie auf Gran Canaria oder einer anderen Kanareninsel ist vor allem die Trennung zwischen dem CNMC-Bericht und geltendem Vollzugsrecht wichtig. Der Bericht bietet ein starkes Argument gegen doppelte Verfahren, ersetzt aber keine Anmeldung und keine individuelle Prüfung.

Betroffene sollten deshalb zunächst feststellen, welche Gemeinde für ihr Objekt zuständig ist und ob dort eine Voranmeldung als klassifizierte Tätigkeit verlangt wird. Ebenso sollte geprüft werden, ob bereits eine touristische Eigenerklärung abgegeben wurde, welche Nachweise vorhanden sind und ob die Übergangsfrist bis zum 31. Juli 2027 im konkreten Fall greift. Mündliche Auskünfte allein bieten bei einer umstrittenen Rechtslage nur begrenzte Sicherheit; maßgeblich sind die jeweils geltenden Vorschriften und nachvollziehbare behördliche Entscheidungen.

Auch Käufer sollten die CNMC-Bewertung nicht als Freigabe für eine künftige Ferienvermietung verstehen. Vor einem Immobilienerwerb mit Vermietungsabsicht ist zu klären, ob die touristische Nutzung des konkreten Objekts zulässig ist und welche kommunalen Anforderungen bestehen. Für Urlauber ändert der Bericht unmittelbar nichts: Bestehende Buchungen oder Angebote werden durch die Stellungnahme der CNMC weder automatisch gültig noch ungültig.

Was jetzt praktisch zu beachten ist

Bis zu einer verbindlichen gesetzlichen oder gerichtlichen Klärung sollten Eigentümer die Vorgaben ihrer Gemeinde weiter beachten. Wer eine Aufforderung, Ablehnung oder Fristsetzung erhält, sollte diese nicht allein unter Hinweis auf den CNMC-Bericht ignorieren. Stattdessen kann geprüft werden, ob und innerhalb welcher Frist eine Reaktion oder ein Rechtsbehelf erforderlich ist.

Der CNMC-Bericht UM/045/26 kann dabei als rechtliches Argument relevant sein, weil er die zusätzliche Voranmeldung ausdrücklich als Hindernis und Verstoß gegen den Grundsatz vereinfachter Verwaltungslasten bewertet. Wie stark dieses Argument im einzelnen Verwaltungsverfahren wiegt, hängt jedoch von dessen Umständen und der weiteren Rechtsentwicklung ab.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Übergangsfrist. Betroffene Eigentümer sollten nicht bis kurz vor den 31. Juli 2027 warten, wenn für sie eine Nachholung infrage kommt. Gleichzeitig wäre es voreilig, ohne Prüfung ein Verfahren einzuleiten, dessen Notwendigkeit politisch und rechtlich gerade infrage steht. Eine dokumentierte Abklärung mit der zuständigen Gemeinde und gegebenenfalls fachkundige Beratung können helfen, Fristen und Risiken einzuordnen.

Fazit: Beanstandung mit Gewicht, aber keine Abschaffung

Die CNMC hält die Kombination aus touristischer Eigenerklärung und kommunaler Voranmeldung als klassifizierte Tätigkeit für eine unzulässige doppelte Verwaltungslast. Damit stärkt sie die Position von Eigentümern und ASCAV in der Auseinandersetzung um die kanarischen Ferienwohnungsregeln.

Rechtlich bleibt die Wirkung dennoch begrenzt: Der Bericht ist kein Urteil und beseitigt bestehende Anforderungen nicht von selbst. Entscheidend werden die angekündigte Klarstellung durch die kanarische Regionalregierung, die konkrete Praxis der Gemeinden und mögliche weitere rechtliche Entscheidungen sein. Bis dahin gilt für Eigentümer: örtliche Vorgaben prüfen, Fristen beachten und den CNMC-Bericht nicht mit einer allgemeinen Befreiung von Anmeldepflichten verwechseln.

Quellen

CNMC – „Bericht UM/045/26 – VUT CANARIAS“
https://www.cnmc.es/

Wochenblatt – „CNMC schließt vorherige Anmeldung einer klassifizierten Tätigkeit aus“
https://www.wochenblatt.es/die-cnmc-schliesst-die-verpflichtung-zur-vorherigen-anmeldung-einer-klassifizierten-taetigkeit-fuer-ferienwohnungen-auf-den-kanarischen-inseln-aus/