Die kurzfristige Vermietung von Immobilien in Spanien zählt 2025 zu den am strengsten regulierten Bereichen des Immobilienmarktes. Wer eine Wohnung oder ein Haus an Urlauber vermieten möchte, muss sich auf klare gesetzliche Vorgaben, neue Registrierungspflichten, stärkere Kontrollen und erhebliche regionale Unterschiede einstellen. Dieser Leitfaden erklärt detailliert, wie die aktuelle Rechtslage aussieht, was beim Kauf einer Ferienwohnung unbedingt beachtet werden muss und wie Sie Ihre Immobilie legal und sicher zur touristischen Vermietung nutzen können.
Warum Spanien die Ferienvermietung so stark reguliert
Spanien ist eines der meistbesuchten Länder weltweit. Die wachsende touristische Nachfrage und die Verknappung von Wohnraum haben viele Regionen dazu veranlasst, die Regeln für Ferienwohnungen deutlich zu verschärfen. Besonders stärker betroffen sind:
- Großstädte
- Küstengemeinden
- Inseln
- historisch belastete Altstadtzonen
Ziel ist es, Wohnraumschutz, Nachbarschaftsruhe und Tourismus besser auszubalancieren – mit der Konsequenz, dass Ferienvermietung 2025 zwar weiterhin möglich ist, aber nicht mehr selbstverständlich.
Das neue nationale Register ab 1. Juli 2025
Seit Juli 2025 müssen alle Ferienwohnungen im nationalen Register für touristische Vermietungen eingetragen sein. Die Immobilie erhält eine:
- eindeutig zugewiesene Registrierungsnummer
- Prüfnummer für Inserate
- offizielle Klassifizierung
Diese Nummer muss in allen Anzeigen auf Plattformen wie Airbnb, Booking oder FeWo-Direkt sichtbar sein. Ohne Nummer dürfen Plattformen ein Inserat nicht mehr veröffentlichen.
Wichtig:
Die Registrierung ersetzt nicht die regionale Lizenz – beide sind notwendig.
Verschärfte Regeln für Eigentümergemeinschaften
Eine entscheidende Neuerung betrifft Wohnanlagen mit mehreren Eigentümern. Seit 2025 dürfen Gemeinschaften mit drei Fünfteln Mehrheit beschließen:
- ob touristische Vermietung erlaubt ist
- ob eine Begrenzung gelten soll
- ob strengere Regeln eingeführt werden
- ob bestehende Nutzungen eingeschränkt werden dürfen
Damit hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ein mächtiges Werkzeug in der Hand. Selbst eine früher legal betriebene Ferienvermietung kann problematisch werden, wenn die Gemeinschaft die Regeln ändert.
Regionale Unterschiede – nicht überall gelten dieselben Regeln
Spanien hat 17 autonome Regionen, und jede von ihnen hat eigene Vorschriften für touristische Vermietung. Die wichtigsten Unterschiede:
Andalusien / Costa del Sol
- strenge Regeln in Küstenstädten
- teilweise Moratorien für neue Lizenzen
- intensive Kontrollen
- Gemeinschaftsbeschlüsse stark relevant
Valencia Region / Costa Blanca
- touristische Vermietung meist bis 10 Nächte
- ab 11 Tagen ggf. saisonale Vermietung möglich
- Zustimmung der Gemeinschaft zwingend
- häufig 5-Jahres-Befristung
Kanarische Inseln
- besondere Ausstattungsvorschriften
- Mindeststandards für Möbel, Sicherheit, Brandschutz
- teilweise geplante Lizenzstopps
Großstädte wie Barcelona, Palma, Málaga, Valencia
- viele Zonen komplett geschlossen für neue Lizenzen
- Aktive Überwachung von Online-Inseraten
- Vorschriften ändern sich laufend
Ergebnis:
Je touristischer die Region, desto schwieriger neue Lizenzen.
Übertragbarkeit von Lizenzen – der kritische Punkt 2025
Viele Immobilienanzeigen suggerieren:
„Lizenz vorhanden, geht automatisch an neuen Käufer über.“
Das ist 2025 falsch.
Eine touristische Lizenz ist NICHT automatisch übertragbar.
In vielen Fällen muss eine Lizenz nach dem Verkauf:
- neu beantragt
- neu geprüft
- neu bestätigt
- oder sogar komplett neu genehmigt werden
In extrem regulierten Zonen ist eine Übernahme sogar unmöglich, selbst wenn die Wohnung seit Jahren vermietet wird.
Wann eine Übernahme möglich sein kann
Eine Übernahme kann funktionieren, wenn:
- die Lizenz an das Objekt gebunden ist (nicht an die Person)
- die Gemeinde keine Einwände hat
- die Eigentümergemeinschaft zustimmt
- die Immobilie alle aktuellen Standards erfüllt
Selbst dann gilt:
Es wird niemals automatisch übertragen – es ist immer ein Verfahren notwendig.
Wann eine Lizenz NICHT übertragbar ist
- Moratorium in der Gemeinde
- touristische Nutzung im Gebäude verboten
- alte Lizenz nach altem Recht vergeben
- fehlende technische Standards
- regionale Neuregelung fordert Neubeantragung
Pflichtcheck für Käufer
- Offizielle Lizenzunterlagen anfordern
- Schriftliche Bestätigung von der Gemeinde einholen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen
- Gebäudeordnung lesen
- Regionales Recht prüfen
- Rechtsanwalt einschalten
Sanktionen bei illegaler Vermietung
Wer ohne gültige Lizenz vermietet, riskiert:
- hohe Bußgelder
- Sperrung der Wohnung
- Löschung von Online-Inseraten
- steuerliche Rückforderungen
- Beschwerden der Eigentümergemeinschaft
- Gerichtsverfahren
Strafen können mehrere zehntausend Euro erreichen.
Checkliste für legale Ferienvermietung 2025
- Lizenz vorhanden ODER neu beantragt
- Gemeinschaft stimmt zu
- Region erlaubt touristische Vermietung
- Registrierung im Nationalen Register abgeschlossen
- Sicherheitsstandards erfüllt
- Informationspflichten eingehalten
- Hausordnung vorhanden
- Steuerliche Registrierung durchgeführt
Fazit: Ferienvermietung in Spanien ist 2025 möglich – aber nur mit guter Vorbereitung
Wer neu kaufen oder eine bestehende Wohnung touristisch vermieten möchte, muss 2025 sorgfältig planen. Die Regeln sind strenger, die Kontrollen stärker, die regionale Gesetzgebung komplexer.
Gute Nachricht:
Ferienvermietung ist weiterhin legal und attraktiv – aber nur, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.