Ferienwohnungen in Spanien vermieten – Welche Lizenzen brauchst du, wo gelten welche Regeln und wann ist die Lizenz an die Wohnung gebunden?

Stand: Dezember 2025 – unter Berücksichtigung aktueller Rechtslage und Reformen (inklusive des nationalen Registers ab Juli 2025)

Die Vermietung von Ferienwohnungen in Spanien ist rechtlich deutlich komplexer, als viele Eigentümer zunächst annehmen. Es reicht nicht aus, Eigentümer einer Immobilie zu sein – wer seine Wohnung oder sein Haus kurzfristig an Urlaubsgäste vermietet, unterliegt einem vielschichtigen System aus nationalen, regionalen und kommunalen Vorschriften. Diese unterscheiden sich je nach Region teilweise erheblich und werden in den letzten Jahren zunehmend verschärft.

Wer rechtssicher vermieten möchte, benötigt in nahezu allen Fällen eine offizielle touristische Genehmigung, eine Registrierung und muss zusätzliche Melde-, Ausstattungs- und Dokumentationspflichten erfüllen.

Warum eine Lizenz in Spanien notwendig ist

In Spanien benötigt fast jede Ferienwohnung, die touristisch und kurzfristig vermietet wird, eine offizielle Genehmigung. Diese wird meist als touristische Lizenz oder Vivienda de Uso Turístico (VUT) bezeichnet, kann aber je nach Region unterschiedliche Namen und Ausgestaltungen haben.

Ohne diese Genehmigung ist die Vermietung illegal. In der Praxis bedeutet das nicht nur das Risiko hoher Bußgelder, sondern auch, dass Inserate auf Plattformen wie Airbnb oder Booking gesperrt oder gelöscht werden können, sobald keine gültige Lizenz- oder Registrierungsnummer vorliegt.

Zusätzlich gilt seit 1. Juli 2025 in ganz Spanien ein nationales Registrierungssystem, die sogenannte Ventanilla Única Digital. Jede Ferienunterkunft muss dort registriert sein und eine nationale Registrierungsnummer erhalten. Ohne diese Nummer ist eine Vermarktung über große Buchungsplattformen nicht mehr zulässig – selbst dann nicht, wenn bereits eine regionale Lizenz existiert.

Lizenz und Registrierung – zwei unterschiedliche Pflichten

Für Eigentümer ist es wichtig, zwischen Lizenz und Registrierung zu unterscheiden:

Die touristische Lizenz ist die eigentliche Genehmigung, eine Immobilie als Ferienunterkunft zu nutzen. Sie bestätigt, dass die Wohnung bestimmte Mindestanforderungen in Bezug auf Sicherheit, Hygiene, Ausstattung und Nutzung erfüllt.

Die nationale Registrierungsnummer dient der zentralen Erfassung aller Ferienunterkünfte in Spanien. Sie ist seit 2025 zusätzlich verpflichtend und wird von Plattformen aktiv abgefragt.

Hinzu kommen regionale Sonderregelungen, denn Spanien ist stark föderal organisiert. Jede autonome Gemeinschaft legt selbst fest, unter welchen Voraussetzungen Lizenzen vergeben werden, wie lange sie gültig sind und ob zusätzliche Einschränkungen gelten.

Regionale Unterschiede – ein Überblick

Andalusien (inklusive Costa del Sol)

In Andalusien müssen Ferienwohnungen in der Regel als komplette Wohneinheit vermietet werden. Die Lizenz wird im Registro de Turismo de Andalucía eingetragen, und die Lizenznummer muss in jeder Anzeige angegeben werden. Ohne gültige Lizenz ist eine touristische Vermietung nicht erlaubt.

Valencianische Gemeinschaft (Costa Blanca, Costa del Azahar)

Hier ist ebenfalls eine touristische Lizenz erforderlich. In vielen Fällen spielt die Eigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle: Ist in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, dass touristische Nutzung zustimmungspflichtig ist, kann diese erforderlich sein. Zudem werden Lizenzen häufig zeitlich befristet, zum Beispiel auf fünf Jahre, und müssen anschließend verlängert werden. Eine reine Zimmervermietung ist hier grundsätzlich ausgeschlossen.

Kanarische Inseln

Die Kanaren haben ein eigenes Lizenzsystem für sogenannte Viviendas Vacacionales. Die Anforderungen an Ausstattung, Sicherheitsstandards und Nutzung unterscheiden sich teils deutlich von anderen Regionen. Besonders relevant sind hier auch lokale Bau- und Nutzungspläne sowie Regelungen für Wohnanlagen in stark touristisch geprägten Zonen.

Großstädte wie Barcelona oder Málaga

In Ballungsräumen sind die Regeln besonders streng. Barcelona verfolgt eine Politik, die auf eine starke Reduzierung touristischer Wohnungen abzielt und plant, bestehende Lizenzen perspektivisch auslaufen zu lassen. Málaga wiederum arbeitet mit Zoneneinteilungen, in denen neue Ferienvermietungen untersagt werden können, wenn der Anteil touristischer Nutzung zu hoch ist.

Weitere Regionen wie Madrid, Katalonien oder Murcia

Auch hier gilt: Jede Region hat eigene Definitionen, Meldepflichten und Mindestanforderungen. Eine einheitliche, landesweit identische Lizenz existiert nicht. Jede Immobilie muss immer nach regionalem Recht beurteilt werden.

An wen ist die Lizenz gebunden – an den Eigentümer oder an die Wohnung?

Grundsätzlich galt lange Zeit die Annahme, dass touristische Lizenzen personenbezogen seien. In vielen Regionen ist das auch heute noch der Fall: Wird eine Immobilie verkauft, erlischt die Lizenz, und der neue Eigentümer muss sie neu beantragen.

Wichtige Ausnahme: Andalusien und Costa del Sol

Für Andalusien – und damit auch für die Costa del Sol – hat sich diese Rechtsauffassung jedoch grundlegend geändert.

Eine verbindliche Resolution der spanischen Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen hat klargestellt, dass die touristische Lizenz in Andalusien kein rein personenbezogenes Recht, sondern ein objektbezogenes Recht ist.

Das bedeutet:

• Die Lizenz ist an die Immobilie selbst gebunden, nicht an den ursprünglichen Antragsteller.
• Wird eine Immobilie mit gültiger touristischer Lizenz verkauft, bleibt die Lizenz bestehen.
• Der neue Eigentümer darf die Ferienvermietung fortführen, ohne einen neuen Lizenzantrag stellen zu müssen.
• Erforderlich ist lediglich die formale Mitteilung des Eigentümerwechsels an das zuständige Tourismusregister.

Diese Klarstellung hat erhebliche Bedeutung für Käufer, Verkäufer und Investoren, da sie Planungssicherheit schafft und den Wert lizenzierter Immobilien stabilisiert.

Rechtliche Einordnung: Warum das zulässig ist

Das spanische Verwaltungsrecht unterscheidet zwischen personenbezogenen Genehmigungen und objektbezogenen Rechten. Die touristische Lizenz in Andalusien wird rechtlich als objektbezogen eingestuft, da sie an Eigenschaften der Immobilie anknüpft – etwa Ausstattung, Lage, Nutzung und baurechtliche Zulässigkeit – und nicht an persönliche Merkmale des Eigentümers.

Solange die Immobilie unverändert bleibt und weiterhin alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, besteht kein rechtlicher Grund, die Lizenz bei einem Eigentümerwechsel automatisch erlöschen zu lassen.

Was Käufer trotzdem beachten müssen

Auch wenn die Lizenz bei einem Verkauf mit übergeht, gibt es Pflichten:

• Der Eigentümerwechsel muss unverzüglich im regionalen Tourismusregister gemeldet werden.
• Die Immobilie muss weiterhin alle technischen, sicherheits- und nutzungsrechtlichen Anforderungen erfüllen.
• Kommunale Sonderregelungen oder neue städtebauliche Vorschriften können im Einzelfall zusätzliche Einschränkungen bringen.

Eine erneute Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist für bestehende, rechtmäßig erteilte Lizenzen in Andalusien nicht allein wegen des Eigentümerwechsels erforderlich.

Konsequenzen bei fehlender oder ungültiger Lizenz

Wer ohne gültige Lizenz vermietet, riskiert:

• hohe Bußgelder,
• die Sperrung oder Löschung von Inseraten,
• Rückforderungsansprüche,
• und in schweren Fällen weitergehende verwaltungsrechtliche Maßnahmen.

Auch Plattformen selbst wurden bereits mit hohen Strafen belegt, wenn sie nicht lizenzierte Unterkünfte gelistet haben – ein deutliches Signal für die konsequente Durchsetzung der Regeln.

Fazit

Fast jede Ferienwohnung in Spanien benötigt eine touristische Lizenz und seit 2025 zusätzlich eine nationale Registrierung. Die regionalen Unterschiede sind erheblich und müssen immer individuell geprüft werden.

Besonders wichtig:
In Andalusien und an der Costa del Sol ist rechtlich geklärt, dass die touristische Lizenz an die Immobilie gebunden ist und bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer übergeht, sofern alle Voraussetzungen erfüllt bleiben und der Eigentümerwechsel korrekt gemeldet wird.

Diese Klarstellung sorgt für mehr Rechtssicherheit und macht lizenzierte Immobilien in dieser Region besonders interessant für Käufer und Investoren.

Quellen

• Idealista
• SpainEasy
• Andalusien 360°
• Property for Sale in Spain
• Dream Properties Valencia
• Roper Lawyers
• Reuters
• AP News
• Abad Abogados
• Spanish Property Insight
• Heniam Associates
• ImmoMoment
• Sun Properties Marbella
• Jason Callow Homes
• Terra Meridiana
• Franke & de la Fuente
• Denicasa
• 4YourHome.es